Privilegierte Flächen: Maximale Pachteinnahmen durch Solarprojekte nutzen

Der Ausbau erneuerbarer Energien schafft neue Chancen für Flächenbesitzer: Mit der gesetzlichen Privilegierung von Solar-Freiflächenanlagen im Außenbereich ergeben sich lukrative Verpachtungsmöglichkeiten. Dieser Artikel erklärt, wie Sie als Eigentümer ungenutzter Flächen von dieser Entwicklung profitieren – von der rechtlichen Einordnung über aktuelle Pachtpreisstrukturen bis zur optimalen Vermarktung Ihrer Fläche.

Rechtliche Grundlagen: Was sind privilegierte Flächen?

Seit Inkrafttreten des „Gesetzes zur sofortigen Verbesserung der Rahmenbedingungen für die erneuerbaren Energien im Städtebaurecht“ am 1. Januar 2023 genießen Solar-Freiflächenanlagen im Außenbereich besondere Privilegien. Konkret bedeutet dies:

  • Bauvorhaben ohne Bebauungsplan: Die Errichtung ist auch auf Flächen ohne qualifizierten Bebauungsplan möglich, sofern sie bestimmte Kriterien erfüllen
  • Beschleunigtes Genehmigungsverfahren: Kommunale Genehmigungsprozesse wurden für privilegierte Flächen vereinfacht
  • Erweiterte Standortoptionen: Neben klassischen Konversionsflächen gelten neue Zulassungskriterien für landwirtschaftliche Grenzertragsstandorte

Konkrete Voraussetzungen für die Einstufung als privilegierte Fläche

Die Einordnung als privilegierte Fläche setzt gemäß § 35 Abs. 1 Nr. 8 BauGB i.V.m. der Novelle 2023 folgende rechtlich verbindliche Kriterien voraus:

Standortbindung an Verkehrsinfrastruktur

  • Autobahnen: Bis zu 200 m Abstand beidseitig der Fahrbahn (reduziert auf 160 m durch 40-m-Sicherheitszone)
  • Schienenwege: Ausschließlich mehrgleisige Bahntrassen mit regulärem Personen-/Güterverkehr
  • Mindestgröße: 1 Hektar zusammenhängende Fläche ohne Unterbrechung durch Naturschutzgebiete

Hofnahe Agri-Photovoltaik

Mit der Gesetzesnovelle vom 7. Juli 2023 (§ 35 Abs. 1 Nr. 9 BauGB) wurde speziell für landwirtschaftliche Betriebe eine Sonderregelung für hofnahe Agri-PV-Anlagen eingeführt. Diese ermöglicht:

  1. Räumlich-funktionaler Betriebszusammenhang
    Die Anlage muss der Stromversorgung des Hauptbetriebs dienen oder synergetisch mit der Bewirtschaftung verbunden sein (z.B. Strom für Bewässerungspumpen oder Stallelektronik).
  2. Flächenbegrenzung
    Maximal 2,5 Hektar Grundfläche pro Betriebsstandort – ausreichend für Anlagen bis 1 MW Leistung.
  3. Einmaligkeitsklausel
    Nur eine Agri-PV-Anlage je Hofstelle ist privilegiert, um Zersiedelung zu verhindern.

Praxisbeispiel: Ein Milchviehbetrieb in Ostwestfalen nutzt seit 2024 eine 1,8-MW-Agri-PV-Anlage auf 2,1 Hektar Weideland. Die Module dienen gleichzeitig als Wetterschutz für die Herde und liefern 85 % des Strombedarfs für Melkroboter und Kühlanlagen.

Ausschlusskriterien

  • Überschneidung mit Schutzgebieten: Keine Zulassung in Wasserschutzgebieten, FFH-Gebieten oder Nationalparks

Planungsrechtliche Vorgaben

  • Raumordnungspläne: Kein Widerspruch zu regionalen Entwicklungszielen
  • Baugenehmigungsvorbehalt: Einzelfallprüfung trotz Privilegierung (Artenschutzgutachten, Denkmalschutz)

Pachtpotenzial: Welche Erträge sind realistisch?

Aktuelle Marktanalysen zeigen deutliche Unterschiede zwischen landwirtschaftlicher und solarter Nutzung:

Vergleich Pachtpreise pro Hektar (2025)

Nutzungsart Durchschnittspreis Spitzenwert
Landwirtschaft 357 € 560 € (NRW)
Solar-Freifläche 3.500 € 4.800 € (Bayern)

Der Solarpacht-Multiplikator liegt damit aktuell bei 7–12x gegenüber der Agrarverpachtung. Für eine 5 Hektar große Fläche in Schleswig-Holstein bedeutet dies:

  • Herkömmliche Landpacht: 2.395 €/Jahr (479 €/ha)
  • Solarverpachtung: 17.500 €/Jahr (3.500 €/ha)

Diese Differenz erklärt sich durch die 20–30-jährige Planungssicherheit für Investoren und die höhere Flächenproduktivität von Solaranlagen.

Preisfaktoren: So wird Ihr Pachtwert ermittelt

1. Standortparameter (40 % Gewichtung)

  • Einspeisevergütungsklasse: Unterschiede bis 0,8 ct/kWh zwischen Nord- und Süddeutschland
  • Netzanbindungskosten: <1 km zum nächsten Umspannwerk = +15 % Pachtaufschlag
  • Bauordnungsrechtliche Vorgaben: Besondere Schutzgebiete reduzieren die Bebaubarkeit

2. Flächencharakteristika (35 %)

  • Zusammenhängende Größe:
    • <2 ha: oft unwirtschaftlich
    • 5–10 ha: Idealgröße (+25 % Aufschlag)
    • >20 ha: Spezialprojekte mit individueller Verhandlung
  • Gefälle: Maximal 15° Neigung für wirtschaftlichen Betrieb
  • Vorbelastung: Ehemalige Militärflächen benötigen aufwändige Altlastenprüfung

3. Marktlage (25 %)

  • Ausschreibungsvolumen: Bundesnetzagentur-Quoten beeinflussen Investorennachfrage
  • Komponentenpreise: Silberpreis und Modulherstellungskosten wirken auf Projektrentabilität
  • Zinsparameter: 1 % Leitzinserhöhung reduziert Pachtangebote um ~8 %

Ein praktisches Beispiel aus Thüringen zeigt die Auswirkungen: Eine 7,4 ha große, ebene Fläche mit 500 m Netzanschluss erzielte 2024 einen Pachtpreis von 3.200 €/ha – 23 % über dem Bundesdurchschnitt, bedingt durch die günstige Lage im Mittelspannungsnetz.

Zusatznutzen: Weitere Eigentümervorteile

1. Steueroptimierung

  • Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft: Begünstigte Besteuerung mit Durchschnittssätzen von 28 % statt 42 %
  • Abschreibungsmodelle: Linear über 20 Jahre oder degressiv mit 5 % p.a. möglich

2. Flächenaufwertung

  • Infrastrukturmaßnahmen: Investor trägt Kosten für Wegeausbau und Entwässerung
  • Rekultivierungsgarantie: 150 % Sicherheitsleistung auf Wiederherstellungskosten

3. Energiebezugsrechte

  • Direktvermarktungsoption: Bis zu 30 % des erzeugten Stroms zum Großhandelspreis –30 %
/von